珠三角土地同地同权难题：又到需杀出一条路时候

去征地化探索

　　两种方式总结出来就是在“区段征收”的基础上，给予当地原住民一定的土地开发权

　　“从1997年至今，深圳市一直承认集体建设用地的利用现状，并试图通过补办手续来使其合法化，这就绕过了征地制度，但效果却一直不理想。”李贵才介绍说。深圳也曾出台多份文件，对定性为“违法建筑”的“小产权房”进行清理。十多年来，登记确权的不到两成。

　　土地和房屋使用权人积极性不高，原因主要有二，一是按照规定办理登记确权需要缴纳相当数量的地价款和罚款；二是发放的产权证被禁止入市流通。还有一层原因是，一些官员拥有集体土地的权属关系，难以通过确权方式，将这一灰色权益摆上桌面。

　　广东绕行征地制度的尝试中，zui引人瞩目的是三旧改造，与现有征地制度zui接近的则是土地整备模式。

　　三旧改造的主要做法是，引进市场开发主体，对“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造项目地块上的全部物业重新规划，实施二次开发。其中，凡需要拆迁的，由开发商承诺对原业主赔偿，双方达成协议后，政府再以协议出让国有土地的形式，将项目用地转让给开发商。

　　在这个过程中，政府、开发商和村集体组织各算各的账。

　　政府代表公共利益，利用规划手段实现规划意图。比如深圳在城市更新中采用了“20-15”准则。“20”指的是对项目“合法外”用地实行二八分成，项目申请方同意把20%的“合法化”土地无偿交给政府。“15”就是从余下可开发的土地中，再拿出15%来作为公共设施的配套用地。

　　开发商也非常看重土地释放的机会。“当然要积极参与三旧改造，不然岂不是要退出珠三角的土地开发市场。”佳兆业总郑毅说。

　　对于村集体来说，与开发商直接对接既意味着利益可能zui大化，更是一个洗白的机会。换言之，实际占用该地块的原村民组织和原村民，只要缴纳20%的“合法外”土地和剩余项目总用地15%的土地，即可引入开发商，按照政府的规划进行合法开发。

　　当地政府官员很清楚这一点。“延续城市改造或者三旧改造政策，广东、珠三角、南海，就能喝第二次头啖汤。”邓伟根说，他多次督促其辖区内的村集体好好利用这个机会。

　　“三旧改造能顺利推进，是因为政府给了农民不同的选择。如果你愿意变为国有，土地使用权仍然给你，如果你不愿意变为国有，就同意你保留集体土地的所有权。这突破了现在的法律制度，但尊重了农民的自主选择权。”中国土地学会副理事长黄小虎认为，三旧改造的核心经验是承认农民的土地财产权，在这个前提下，即使政府从农民手里分一些利益，甚至回收一些土地，农民都能接受，而且还会积极主动地参与改造。